Διάρκεια
Σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ.1 του Ν. 1703/1987 “ Η μίσθωση ακινήτου
για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει
συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.”
Υποχρεώσεις μερών
Οι κύριες υποχρεώσεις των μερών έχουν ως εξής: Ο εκμισθωτής
υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο και να το διατηρεί κατάλληλο για
χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και ο μισθωτής υποχρεούται
να καταβάλει το μίσθωμα στον εκμισθωτή.
Ανώμαλη εξέλιξη σύμβασης μίσθωσης
1. Ελλείψεις ή πραγματικά ελαττώματα του μισθίου (ΑΚ 576 επ.)
Ο μισθωτής πρωτογενώς δικαιούται να αξιώσει την άρση ελαττώματος
και αν ο εκμισθωτής αρνείται να το άρει ο μισθωτής δικαιούται:
- Να προβάλει την ένσταση μη εκπλήρωσης της σύμβασης κατ’
άρθρο ΑΚ 374 - Να απαιτήσει καθυστερημένη άρση και αποζημίωση λόγω της
καθυστέρησης κατ’ άρθρο ΑΚ 343 - Να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης AK 378
παρ.2α - Να άρει ο ίδιος το ελάττωμα και να αξιώσει τη σχετική δαπάνη AK
578 παρ.2β - Να καταγγείλει τη σύμβαση
Δευτερογενώς έχει τα δικαιώματα των άρθρων ΑΚ 576 επ. τα οποία
συρρέουν εκλεκτικά υπέρ του, ήτοι:
- Αξίωση για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος
- Αξίωση αποζημίωσης
Επιπλέον των ανωτέρω δικαιωμάτων έχει δικαίωμα καταγγελίας της
σύμβασης μίσθωσης.
2. Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος από μισθωτή
Ο εκμισθωτής δικαιούται να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης κατ’
άρθρο ΑΚ 597
3. Κακή χρήση του μισθίου από μισθωτή
Ο εκμισθωτής δικαιούται να προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης κατ’
άρθρο ΑΚ 594
Λήξη της μίσθωσης
Η μίσθωση λήγει με την πάροδο του συμφωνημένου χρόνου αν πρόκειται
για μίσθωση ορισμένου χρόνου ή με καταγγελία (τακτική ή έκτακτη).
Με την καταγγελία επέρχεται η λήξη της μίσθωσης για το μέλλον, ο
μισθωτής θα υποχρεούται ν αποδώσει το μίσθιο και θα δικαιούται
επιστροφή μισθωμάτων που τυχόν έχει προκαταβάλει.
Η καταγγελία διακρίνεται σε τακτική η οποία γίνεται σε συμβάσεις
μίσθωσης αορίστου χρόνου και είναι αναιτιολόγητη (ΑΚ 608, 609) και
σε έκτακτη που προϋποθέτει ορισμένο λόγο και ασκείται τόσο στις
ορισμένου χρόνου όσο και στις μισθώσεις αορίστου χρόνου. Έτσι, ο
μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση στις περιπτώσεις των
που το μίσθιο φέρει ελαττώματα που ο εκμισθωτής δεν διορθώνει αλλά
και στις περιπτώσεις των άρθρων ΑΚ 585 και 588, ο δε εκμισθωτής σε
περίπτωση καθυστέρησης καταβολής μισθώματος από τον μισθωτή και
για κακή χρήση του μισθίου (ΑΚ 597, 594).
Εκτός από τις ως άνω περιπτώσεις, η θεωρία και η νομολογία δέχονται
ότι και στη μίσθωση, όπως σε κάθε διαρκή σύμβαση, αναγνωρίζεται
δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο, με βάση την καλή πίστη και με
ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων ΑΚ 672 και 766. Σπουδαίο λόγο που
δικαιολογεί την καταγγελία αποτελούν περιστατικά τα οποία καθιστούν
κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επαχθή τη διατήρηση της
σύμβασης για τον αντισυμβαλλόμενο που τα επικαλείται.